Pamukkale'nin Gölgesinde Konaklama Sektörü: Yeni Kiralama Yasası Denizli Piyasasını Nasıl Şekillendirdi?

Geleneksel otelcilik faaliyetlerinin yanı sıra, son yıllarda özellikle bireysel seyahat edenler, aileler ve daha otantik bir konaklama deneyimi arayanlar için Airbnb gibi platformlar aracılığıyla sunulan kısa dönem kiralık konutlar, şehrin turizm ekosisteminde dikkate değer bir alternatif haline gelmişti. Ancak, 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe giren 7464 sayılı "Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması" hakkındaki kanun (yaygın adıyla airbnb yasası) bu alandaki mevcut dinamikleri yeniden tanımladı. Peki, bu ulusal düzenleme, Denizli'deki mülk sahipleri ve şehrin turizm geleceği için ne anlama geliyor?

Ulusal Düzenlemenin Yerel Yansımaları: İzin Süreci ve Pratik Zorluklar

Yasanın getirdiği en temel değişiklik, konutların 100 günden daha kısa sürelerle turizm amaçlı kiralanabilmesi için mülk sahibinin İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü'ne başvurarak "Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi" alması zorunluluğu oldu. Bu belgenin alınabilmesi için ise, özellikle apartman daireleri söz konusu olduğunda, mülkün bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinden noter onaylı muvafakatname alınması gerekiyor. Bu şart, Türkiye'nin büyük metropollerinde olduğu gibi, Denizli'deki apartmanlarda yaşayan ve konutunu değerlendirmek isteyen mülk sahipleri için de sürecin en zorlu adımı olarak karşımıza çıkıyor. Onlarca bağımsız bölümün bulunduğu bir apartmanda tüm maliklere ulaşmak ve hepsinden onay almak, sürecin fiilen tıkanmasına neden olabiliyor.

Kısa dönem kiralanan ev yönetimi ve veri analitiği şirketi Homesberg tarafından yayımlanan ve Türkiye genelindeki durumu analiz eden Ağustos 2025 tarihli rapor, bu tablonun genel hatlarını çiziyor. Rapora göre, yasanın yürürlüğe girmesinin ardından ülke genelindeki kısa dönem kiralama ilanlarında yaklaşık %25'lik bir düşüş yaşandı dolayısıyla airbnb ev sahipliği oranları da düşmüş durumda denilebilir. Denizli, raporda en çok ilana sahip ilk beş şehir arasında yer almasa da, ulusal düzeyde gözlemlenen bu eğilimlerin ve mülk sahiplerinin karşılaştığı zorlukların yerel piyasaya da yansıdığı değerlendiriliyor.

Denizli'deki Mülk Sahipleri İçin İki Ana Senaryo

Homesberg'in detaylı Airbnb verisi, yasa sonrası piyasada mülk sahiplerinin iki ana stratejiye yöneldiğini gösteriyor. Bu durumun Denizli'deki yansımaları şu şekilde öngörülebilir:

1. Piyasadan Çekilme veya Uzun Dönem Kiralamaya Geçiş: Yasal izin sürecinin bürokratik zorlukları ve maliyetleri (ruhsat harcı, tabela zorunluluğu, vergilendirme vb.) karşısında bazı mülk sahipleri, kısa dönem kiralama modelinden tamamen vazgeçerek konutlarını 1 yıl veya daha uzun süreli geleneksel kiralama piyasasına sunmayı tercih ediyor. Bu durum, turistik konaklama arzını daraltan bir etki yaratıyor.
    
2. Yasal Çerçeveye Uyum İçin "100 Gün" Stratejisi: Yasa, 100 günden kısa süreli kiralamaları düzenlediği için, bazı mülk sahipleri ilanlarındaki minimum konaklama süresini 100 gün veya üzerine çıkararak yasanın yaptırımlarından muaf olmayı hedefliyor. Bu yöntem yasal bir aykırılık teşkil etmese de, Denizli turizminin temel dinamikleriyle çelişiyor. Örneğin, Pamukkale'yi, Karahayıt'ın termal sularını veya Laodikeia Antik Kenti'ni ziyaret etmek için şehre birkaç günlüğüne gelen bir turistin, 100 günlük bir konaklama yapması pratik olarak mümkün değil. Bu strateji, çocuklu aileler için otel odalarına kıyasla daha geniş ve ekonomik bir çözüm sunan kiralık daireleri de bu kitle için erişilmez kılıyor.
    

Mevcut durum, Airbnb yasası'nın Denizli turizmi için yarattığı dengeyi ortaya koyuyor. Bir yanda, konaklama faaliyetlerinin kayıt altına alınması, vergilendirilmesi ve belirli bir standart getirilmesi gibi hedefler bulunuyor. Diğer yanda ise katı uygulama koşullarının, otellere alternatif oluşturan, turistin konaklama deneyimini zenginleştiren ve elde edilen geliri doğrudan yerel mülk sahiplerine aktaran bir ekonomik modeli işlevsiz kılma potansiyeli yer alıyor. Pamukkale gibi küresel bir markaya ev sahipliği yapan Denizli'nin, konaklama arzını çeşitlendirerek turizm gelirlerini artırma potansiyeli göz önüne alındığında, düzenleyici çerçevenin piyasa dinamikleriyle ne ölçüde uyum sağlayacağı, sektörün gelecekteki seyrini belirleyecek en önemli faktör olarak duruyor.