GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

Son dönemde yaşanan ekonomik gelişmeler ile birlikte özelikle döviz kurundaki istikrarlı yükseliş, piyasalarda fiyatlandırma konusunda bazı belirsizlikler yaşanmasına neden oldu. Haliyle döviz kurundaki yükselişin doğal yansıması ile dövize endeksli ürünlerde ciddi bir maliyet artışı söz konusudur. Gayrimenkul sektörü de bu durumdan etkilenen sektörlerin başında yer alıyor. Zira son dönemde inşaat malzemeleri ve dolayısı ile gayrimenkullerin maliyetlerinde çok ciddi bir artış yaşanaktadır. Özellikle henüz inşası bitmemiş gayrimenkullerin satışının önceden yapıldığı projeler, maliyet artışı gerekçesi ile alıcılardan fiyat farkı talep etmektedir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, hukuki niteliği itibari ile ön sözleşmedir. Sözleşmenin tapuda devir anına dek, sorunları önlemesi için muhakkak yasaya uygun şekilde gerçekleştirilmesi gereklidir. Nitekim satış vaadi sözleşmesi; satıcı ve alıcının, taşınmazın satışı konusunda anlaştıklarını gösteren özetle satış koşullarının belirlendiği bir sözleşmedir. Muhakkak noterde ve düzenleme şeklinde yapılması gereklidir. Sözleşmede satıcı ve alıcıya ait bilgilere, satılan taşınmaza ait adres ile taşınmazın ada, pafta ve parsel bilgilerine, satış bedeline, satış bedelinin alıcı tarafından nasıl ödeneceğine; örneğin satış taksitli gerçekleştirildi ise her bir taksitin ödeneceği tarihe ve devir tarihine yer verilmelidir. Söz konusu sözleşme ile gayrimenkulün satışına dair tüm hususlar tarafların ortak mutabakatı ile noter huzurunda tespit edilir.

Yine gayrimenkulün başka kişilere satışı halinde; alıcının yasal alım hakkını korumak adına sözleşmenin muhakkak gayrimenkulün bulunduğu yer tapu müdürlüğünde tescil edilmesi gerekli ve yeterlidir. Böylece alıcı gayrimenkulü tapuda devir alacağı ana dek; gayrimenkulün bilgisi ve isteği dışında üçüncü bir kişiye de satılmış/satılacak olması ihtimaline karşı gayrimenkulü yasal alım hakkını hukuki açıdan garanti altına almış olacaktır. Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir önemli husus sözleşmenin noterde ve düzenleme şeklinde yapılmış olmasının önemidir.

Uygulamada özellikle alıcı ve satıcıların söz konusu sözleşmeyi noterde gerçekleştirmeleri durumunda ödeyecekleri harç bedelinden çekinerek sözleşme yapmadıkları yahut aralarında adi yazılı bir sözleşme yaptıkları görülmektedir. Ancak şekil koşullarına uygun şekilde akdedilmeyen bu sözleşmeler hukuki açıdan önemli sorunlara sebebiyet vermektedir. Özellikle son dönemde yapılan gayrimenkul alımlarında muhakkak satış vaadi sözleşmesi yapılması ve tapuya şerh edilmesi gerekmektedir. Yapılan sözleşmelerde satış bedeli ve satış bedelinin hangi para biriminden ödeneceği de belirlenmelidir. Özellikle istikrarla yükselen kur karşısında satış bedeline ilişkin sözleşme ile kurun sabitlenmesi ve ödemenin sözleşme ile belirlenen kur üzerinden gerçekleştirilmesi gibi farklı seçenekler düşünülebilir. Bilhassa yabancı para birimleri ile yapılan alımlara ilişkin tüm koşulların muhakkak satış vaadi sözleşmesi ile ekonomik konjonktür de düşünülerek iki taraflı kararlaştırılması doğru ve yerinde olacaktır.